LEGGE SBLOCCA ITALIA E LE PRINCIPALI NOVITA' PER L'EDILIZIA

Con 157 voti favorevoli e 110 contrari, il Decreto Sblocca Italia è stato convertito in legge la scorsa settimana dopo l'approvazione definitiva del Senato. Il testo del provvedimento contiene molte novità per la casa, tra cui procedure più snelle per le ristrutturazioni interne agli appartamenti o agevolazioni fiscali per chi compra un immobile e lo affitta poi a un prezzo scontato.

Ecco, di seguito, una panoramica delle principali novità in arrivo.

Bonus Irpef 20% per chi compra e affitta

E' prevista una deduzione Irpef del 20%, fino ad un massimo di 300mila euro, delle spese sostenute tra il 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, per acquistare case nuove in classe energetica A o B, o ristrutturare case esistenti, e affittarle a canone concordato per almeno 8 anni. La deduzione può arrivare fino a 60.000 euro ed essere suddivisa in rate di 8 anni, di fatto annullando le imposte sull'affitto. Per ottenere l'agevolazione il contratto di locazione dovrà essere stipulato entro sei mesi dal rogito; sono esclusi dall'agevolazione contratti con familiari di primo grado, come figli e genitori del proprietario.

Rent to buy

Con il contratto rent to buy un immobile è concesso in godimento con il diritto del conduttore di acquistarne la proprietà, tenendo conto, in tutto o in parte, dei canoni versati. Il contratto si rivolge agli inquilini che non hanno possibilità di chiedere un mutuo di importo elevato: il canone di locazione sarà più alto di quello di mercato, ma con una quota parte destinata ad acconto sul prezzo di vendita. Allo scadere del contratto, essendosi ridotto l'importo dovuto per l'acquisto, si potrà eventualmente un mutuo di importo più basso. Il rapporto contrattuale è regolato dal Codice Civile come quello tra usufruttuario e nudo proprietario: le spese di manutenzione ordinaria saranno a carico del conduttore, mentre le riparazioni straordinarie a carico del concedente nudo proprietario. Il contratto sarà libero, ma dovrà essere trascritto a garanzia delle parti nei registri immobiliari.

Permesso di costruire

La proroga dei termini per l'inizio o la fine dei lavori può essere concessa, in quattro casi particolari con provvedimento motivato: per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso, in considerazione della mole dell’opera da realizzare, particolari caratteristiche tecnico-costruttive dell’opera, difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

Regolamento edilizio unico

Per semplificare e uniformare la normativa, sarà adottato un regolamento edilizio unico che dovrà essere adottato da tutti i comuni e indicherà i requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico.

Comunicazione inizio lavori (CIL)

Sarà consentita la realizzazione con Comunicazione di inizio lavori (Cil), anziché con Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) dei lavori di manutenzione straordinaria che consistono nel frazionamento o accorpamento di unità immobiliari e che non modifichino la volumetria complessiva degli edifici, non riguardino parti strutturali e mantengano l’originaria destinazione d’uso.

Il professionista dovrà attestare che le modifiche sono compatibili con la normativa antisismica e con quella sul rendimento energetico e, insieme alla Cil, dovrà consegnare gli elaborati progettuali. La multa per la mancata presentazione della Cil sale da 258 a 1.000 euro.

SCIA

Arriva la segnalazione certificata di inizio attività nel testo unico dell’edilizia, che dovrà essere comunicata a fine lavori con attestazione del professionista. Cosa si potrà fare con la nuova SCIA?

Si possono effettuare le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, purché siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Il frazionamento o l’accorpamento di unità di immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico rientrano ora nella manutenzione straordinaria.

Valgono, come per il punto 5, i vincoli invarianza della volumetria e della destinazione d’uso.

Con gli interventi di manutenzione ordinaria, invece, si possono effettuare interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria, di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

Contributo di costruzione

Il contributo di costruzione è dovuto solo per il costo di costruzione, mentre non viene calcolato sulle opere di urbanizzazioni che sono a carico dell’operatore privato che ne resta però proprietario. Questo vale per i lavori di trasformazione urbana complessi e per quelli in diretta attuazione dello strumento urbanistico. 

Denuncia Inizio Attivita’

Con la DIA sarà possibile realizzare solo gli interventi alternativi al permesso di costruire, di cui al d.P.R. n. 380 del 2001. La cd. super DIA, d’ora in avanti, può essere chiamare semplicemente DIA.

Deroga agli strumenti urbanistici

Il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici (art. 14 del testo unico edilizia), viene consentito per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, mediante richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico.

Condizione vincolante perché questo possa avvenire è che il cambio di destinazione d’uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell’intervento di ristrutturazione. 

Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante

Costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale. Il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Permesso di costruire convenzionato

Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è possibile il rilascio di un permesso di costruire convenzionato. La convenzione, approvata con delibera del consiglio comunale, salva diversa previsione regionale, specifica gli obblighi, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico, che il soggetto attuatore si assume ai fini di poter conseguire il rilascio del titolo edilizio, il quale resta la fonte di regolamento degli interessi.

Interventi di conservazione

Sono consentiti interventi da effettuare sugli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione, da individuare con lo strumento urbanistico. In tale ambito l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione incidenti sull’area interessata e senza aumento della superficie coperta rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa. In attesa dell’attuazione del piano, il proprietario può eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.

Sanzioni per inottemperanza alla demolizione

Per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, in caso di inottemperanza, è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima.

La legge di conversione del decreto Sblocca Italia sarà a breve pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

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